11月1日，四川省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》文件，其實施意見中共計提出5項重點任務(wù)，其中“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”尤為引人關(guān)注。

      11月3日，房觀察智庫專家就“省政府鼓勵租房市場可“商改住”——商業(yè)地產(chǎn)去庫存的救命稻草?”進(jìn)行了一場在線的深度討論。智庫專家表示，“‘商改住’確實只能解決部分庫存產(chǎn)品問題，主要在公寓類有改造空間的項目上體現(xiàn)。要等“商改住”、商業(yè)轉(zhuǎn)型、去庫存以后，未來商業(yè)地產(chǎn)才會有更大的發(fā)展。”

      吳麗娟：亞威投資有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都目前的優(yōu)質(zhì)商業(yè)庫存量超過400萬平米，這是今年上半年的數(shù)據(jù)，其中包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店類。關(guān)于規(guī)模的討論數(shù)據(jù)并不統(tǒng)一，從政策上來看，哪些商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)會改，怎么改?我個人認(rèn)為比規(guī)模本身更重要。

      肖伊凡：關(guān)于已建成的寫字間、商業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)修改。寫字間有辦法，但是裙樓商業(yè)的體量大，建筑修改問題比較大。寫字間我認(rèn)為是有可行性的，主要是軟件上，寫字間的公攤、中央空調(diào)、物管的費用，需要看項目具體的情況。但是甲級配置的寫字間的物管硬性費用比較夸張。

      毛國英：這個政策對于公寓的影響比較大。主要是水、電、氣按住宅收，所以公寓出租比較好，好出租加總價低，就是一個去庫存的契機(jī)。但對寫字樓來說，甲級寫字樓的物管費用下降空間不大，要保證品質(zhì)。公寓不需要改的，只是費用降低了，也好出租了，在政策之前，按商業(yè)收取的電費之類會對出租造成直接影響。行業(yè)有收費標(biāo)準(zhǔn)，“商改住”政策對爛尾寫字樓是個機(jī)會。

      比如最基本的外來人員問題，甲級寫字樓能夠保證外來人員無法進(jìn)入，普通寫字樓就很亂。甲級寫字樓的物業(yè)服務(wù)是物有所值，其實是不存在夸張的，不存在“商改住”的問題，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為四十年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。我們的理解就是租客成本降低，出租變得更容易，有出租市場就有銷售市場，從而達(dá)到公寓產(chǎn)品去庫存目的。

      董林：這個政策應(yīng)該只是對公寓項目有利，寫字間改造的機(jī)會不大。實際情況看應(yīng)該對辦公樓反而不利。

      吳麗娟：今年年初我有一個分享，是關(guān)于創(chuàng)客空間如何成為寫字樓去庫存的方式的。這個政策也可以反映，公寓其實主要的需求還是居住。原來的規(guī)劃是有問題的，商業(yè)51%的比例，強(qiáng)制性的出來了很多公寓。而公寓本身作為辦公使用也不好，LOFT又被限制4.9米，也是很雞肋的。

      肖伊凡：寫字樓有一定的機(jī)會，公寓的租賃市場還是不錯的，有一個真實的回報率也是不錯的看點(主要是天府新區(qū)比較好租)，如果是住宅產(chǎn)權(quán)它的變現(xiàn)性要好不少。綜合體，主要是綜合體的裙樓部分，才是真正的難度。這些裙樓在建筑上很難變成住宅進(jìn)行使用。

      40年產(chǎn)權(quán)公寓“商改住”可看作第一步實驗

      吳麗娟：對于40年產(chǎn)權(quán)公寓可以使用民用水電氣可以看作“商改住”的第一步實驗。從趨勢上來說，“商改住”是一個去庫存的方式，但也不是所有都適用。政策應(yīng)該還有一個反映周期吧?

      莊川寧：底商、集中式商業(yè)新政策無法改善。在商業(yè)部分，小投資者很謹(jǐn)慎，底商、寫字樓基本很少投了。

      吳麗娟：我也覺得目前商業(yè)市場上的壓力很大。規(guī)劃上大商鋪太多，小投資人基本都退出商鋪投資市場了。招商和后期經(jīng)營都有問題。如果酒店可以去化兩層以上的商業(yè)空間，原來酒店的塔樓正好改為居住，也是一種思路。

      只是“商改住”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比較看好長租型公寓市場。現(xiàn)在解決的是歷史遺留問題，肯定會增加成本。真正應(yīng)該回歸到市場決定產(chǎn)品供應(yīng)，而不是規(guī)劃一刀切。

      董林：優(yōu)客逸家的集中公寓是運營智能樓宇管理系統(tǒng)的輸出模式。爛尾樓改公寓的概率也不會大。

      朱偉：如果國土部門變更了土地性質(zhì)，那就會把40年產(chǎn)權(quán)變更為70年。目前商業(yè)地產(chǎn)的問題是招商營運，改為住宅以后沒有招商營運的問題了。不過住宅的水電氣費不一樣，這次“商改住”會把這個成本降下來。40年產(chǎn)權(quán)跟70年產(chǎn)權(quán)還是不一樣，到期又會續(xù)費，使用成本會增加。

      胡曉君：“商改住”的住宅產(chǎn)品和傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品不能做一樣的。40年產(chǎn)權(quán)的住宅和公寓沒太大區(qū)別，商業(yè)的根本是市場消費需求。

      政策能否帶來商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮 市場還需要一個反應(yīng)周期

      吳麗娟：大家預(yù)計一下，這一輪政策會否給成都的商業(yè)地產(chǎn)帶來一輪投資熱潮呢?

      肖伊凡：不太會，這樣的修改是個性化的修改，每個商業(yè)都不同。裙樓是我最擔(dān)心的。關(guān)于那種還沒有開發(fā)的商業(yè)用地，也比較好解決。但是原有的土地指標(biāo)不變，會讓人頭痛。變成住宅了，公寓所享受的政策是否也與住宅相同，主要是戶籍方面的。

      朱偉：要等“商改住”，商業(yè)轉(zhuǎn)型，去庫存以后，未來商業(yè)地產(chǎn)才會有更大的發(fā)展。這也是變相供給側(cè)改革的一個嘗試。

      吳麗娟：問題確實存在，解決方案也會帶來很多創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)的高庫存的確是成都房地產(chǎn)市場的一個“痛”，那么除了政策方面的支持外，還有哪些思路是可以考慮和創(chuàng)新的?

      朱偉：現(xiàn)在住宅還是供不應(yīng)求，成都人口還在繼續(xù)增長，最近拍賣的幾塊土地，住宅用地都是高溢價率。目前大文件有了，相關(guān)部門還沒有相應(yīng)的文件。只有陸續(xù)辦成一些“商改住”的案例才好辦。

      莊川寧：我朋友的一個項目，在申請土地性質(zhì)改規(guī)時不太支持。衣戀優(yōu)客城市廣場對原項目重新定位規(guī)劃、形象包裝、企劃推廣、內(nèi)裝設(shè)計、以及通過整合外部資源，改善了原有資產(chǎn)的價值，值得學(xué)習(xí)。衣戀庫存量大轉(zhuǎn)換模式提升現(xiàn)金流，這是乙方在求變。

      肖伊凡：成都的商業(yè)有不少地段還是不錯的，有良好的學(xué)區(qū)、醫(yī)療配套，如果政策上有一定的優(yōu)勢也很關(guān)鍵。普通裙樓是可以改的。但是大型綜合體很惱火，基本是封閉的。

      吳麗娟：“商改住”確實只能解決部分庫存產(chǎn)品問題，主要在公寓類有改造空間的項目上體現(xiàn)。同時，物業(yè)、政策、配套，市場是否支持還需要綜合考慮。

      胡曉君：市場還是需要街區(qū)式商業(yè)的，不同于封閉式的購物中心以及傳統(tǒng)的裙樓底商。街區(qū)式商業(yè)可以打造主題性質(zhì)的商業(yè)。供應(yīng)量大了，市場只有那么大的需求。成都華聯(lián)是衣戀集團(tuán)打造的奧特萊斯，價格低于電商。我認(rèn)為不是所有項目都能這樣改造的。商業(yè)綜合體賴以生存的是：品牌方、顧客群體。

      朱偉：低密度的商業(yè)難改，樓面地價高，加上建筑成本和改造成本，可能賣價低于成本，而且改造后的管線配套設(shè)施也沒有原有住宅配套穩(wěn)定安全，比如漏水、地下管網(wǎng)、電梯、通風(fēng)、采光。有些大型商業(yè)，中間部分不臨窗，里面通風(fēng)采光都不好，居住環(huán)境很差，舒適度差，寫字樓“商改住”可能會好一些。不管怎么改，目前成都的市場并不能支持成都過剩的商業(yè)地產(chǎn)，肯定有些會被淘汰或轉(zhuǎn)型。