大悅城地產從做物業(yè)、商業(yè)管理、客流等運營過渡到深耕資本層面。大悅城地產昨日正式發(fā)布了“大資管戰(zhàn)略”\,在核心基金成立后\,大悅城未來將與合作方開發(fā)\,以基金模式并購和管理輸出擴張為主\,大悅城的收益結構也將相應調整。這也意味著大悅城在完成西單、朝陽、天津、杭州、成都、沈陽、上海七個全部自建開發(fā)的項目后\,未來重資產開發(fā)項目將不再是主流。

       商業(yè)地產市場存量很大\,根據統(tǒng)計\,去年底\,全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積達到3.6億平方米\,2016年以后將突破4.3億平方米。在昨日大悅城舉辦的“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”上\,中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政表示\,基于商業(yè)地產一片紅海的現狀\,大悅城地產主動調整了發(fā)展戰(zhàn)略\,通過過去十年積累的各類資源和經驗\,將搭建平臺吸引外圍資本支持大悅城發(fā)展。

       由于重資產導致的成本較高\,大悅城地產擴張速度受到影響\,2015年大悅城凈利下滑了51.5%。相較于開發(fā)上的遲緩\,在商業(yè)運營方面\,大悅城的各個項目均保持著高出租率和租金的高漲幅。在商業(yè)地產領域\,大悅城地產一直較為穩(wěn)健\,不過\,今年以來\,大悅城地產對提速擴張的渴望尤為強烈和積極。北京商報記者了解到\,首個輕資產項目天津和平大悅城開業(yè)\,昆明與貴陽大悅城將于2017年和2018年入市。

       在周政看來\,即使在市場高飽和的情況下\,大悅城地產仍有較大發(fā)展空間和機會。周政表示\,大悅城始終堅定18-35歲客群的定位\,在此基礎上\,大悅城通過經營客流積累了大量優(yōu)質會員。通過對精準客流的研究又能反哺到商業(yè)運營中。

       近年來\,國內房地產開發(fā)商的市值普遍要比物業(yè)估值要低\,有的甚至還低于賬面價值。與此同時\,受市場因素影響\,中國房地產開發(fā)商的整體杠桿水平持續(xù)提高\,但由于估值低迷\,股本融資并不具吸引力。這導致了很多投資者都對商業(yè)地產行業(yè)的投資持謹慎態(tài)度。值得注意的是\,在大悅城過去幾年的年度論壇中\(zhòng),大悅城主要邀請了以戰(zhàn)略品牌、合作商戶為主的嘉賓\,今年還要邀請很多金融界的朋友。這也可以看出\,大悅城對商業(yè)地產的關注點轉移到金融屬性層面\,更加主動地聚焦資本。

       大悅城地產副總經理吳錚表示\,大悅城要發(fā)展必須借助資本的力量\,從商業(yè)地產開發(fā)公司轉型資產管理公司\,與其他商業(yè)地產開發(fā)商有所差異化。吳錚表示\,過去大悅城把每個項目做成一個單獨項目\,每個項目做一個投資主體再進行滾動和發(fā)展。為了解決因資金問題造成的擴張問題\,大悅城將降低持股比例\,以更少的錢撬動更多資產。引入基金是大悅城輕資產管理輸出三步走的第一步\,之后\,大悅城將成立商業(yè)地產改造基金\,針對一二線城市的核心項目做老項目改造。大悅城在基金中或占20%-30%的股份\,剩下的則引入投資者\,規(guī)?；驅⑦_幾百億元。

       在開發(fā)運營模式向資產管理模式轉型的同時\,大悅城地產的公司架構也隨之改變。大悅城地產將成立專門的商業(yè)管理公司\,提供運營管理服務。商業(yè)管理公司將選擇國內優(yōu)質存量項目進行管理輸出\,在推動大悅城版圖擴張的同時\,拓展如品牌使用費、運營管理費以及未來物業(yè)增值等多項收益\,并可在約定條件下參與并購。未來所有的大悅城項目將由這些不同的基金持有\(zhòng),大悅城地產將通過參與這些基金撬動資本\,投資發(fā)展新的項目\,減少自身資本性開支。

       吳錚介紹道\,在從開發(fā)運營公司轉型為資本管理公司后\,大悅城的收益模式也將相應發(fā)生變化。在開發(fā)運營為主時\,大悅城地產主要享有租金和銷售收益。轉型資本管理公司后\,將獲得管理、基金、投資、超額等多項收益。

       大悅城地產財報顯示\,上半年大悅城購物中心各項運營指標保持持續(xù)上漲\,銷售額近68.5億元\,同比上升19%\,客流超6400萬人次\,增長19%。商業(yè)整體平均出租率95.57%\,租金同比增幅23.6%。

       北京商報記者了解到\,盤活資產存量是“大資管戰(zhàn)略”的第一步。今年9月\,大悅城地產首創(chuàng)了中國第一個房地產核心基金\,交易對價明顯高于市場對房地產行業(yè)的平均估值。交易完成后大悅城地產仍持有51%股權并將繼續(xù)擔任資產管理人管理旗艦項目。大悅城作為基金的管理人擁有運營杠桿\,可以通過部分持股實現對項目的運營控制。通過基金管理模式\,大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產增值收益\,提高股東回報\,釋放資產價值。“大資管戰(zhàn)略”的第二步將以打造多樣化的融資渠道為主\,支持其他業(yè)務的發(fā)展\,拓展除商業(yè)物業(yè)租金收益之外的其他業(yè)務收入。另外\,降低大悅城負債率\,改善資本結構。